obligations dun vendeur pour vendre son bien immobilier
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Les conditions suspensives d’un compromis de vente
ou d’une promesse de vente

En signant un compromis ou une promesse de vente, le vendeur et l’acquéreur s’engagent à finaliser la vente tout en précisant, au préalable, les conditions de cette transaction. Ces clauses appelées « conditions suspensives » protègent les deux parties si un événement extérieur ne leur permet pas de concrétiser le projet de vente/achat.

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Définition de la condition suspensive

Selon l’article 1304 du Code civil, la condition suspensive conditionne l’exécution du contrat à la réalisation d’un événement futur et incertain. C’est-à-dire que le vendeur et l’acquéreur signent l’acte authentique seulement si ces conditions prévues sont réalisées. Si l’une d’entre elles ne l’est pas, la vente est annulée et aucune des deux parties n’est pénalisée. Il est donc important de bien anticiper les conditions suspensives qui seront mentionnées dans l’avant-contrat et qui auront le pouvoir d’annuler la vente si l’une d’entre elles n’est pas respectée. Les conditions suspensives peuvent concerner : l’obtention du crédit, l’absence de servitudes, la réalisation d’une vente immobilière préalable, l’obtention d’un permis de construire, etc.

 

Les conditions suspensives : une protection pour les deux parties

En anticipant les événements qui sont incertains et indépendants de la volonté des deux parties, le vendeur et l’acquéreur sont ainsi protégés. Les conditions suspensives sont considérées comme des portes de sortie légales, car si l’une d’entre elles n’est pas réalisée, le vendeur et l’acquéreur sont libérés de leur engagement. Le dépôt de garantie ou l’indemnité d’immobilisation versée par l’acquéreur au vendeur lors de la signature de l’avant-contrat lui est entièrement restitué.

 

Comment faire valoir une condition suspensive ?

Si l’une des clauses suspensives mentionnées dans l’avant-contrat n’est pas réalisée dans les délais préalablement déterminés, l’acquéreur doit informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Le notaire peut également faire valoir la non-réalisation d’une condition suspensive. Il est nécessaire dans ce cas de justifier ceci en présentant les documents relatifs au non-respect de cette clause (Exemple : attestation de refus de prêt).

 

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La condition suspensive obligatoire : La condition suspensive d’obtention de prêt

La condition suspensive d’obtention de prêt concerne uniquement les acquéreurs ayant recours à un crédit immobilier pour l’achat d’un bien. Il s’agit de la seule condition suspensive obligatoire que le vendeur ne peut pas refuser. La rédaction de cette clause dans le compromis ou la promesse de vente apporte des précisions sur le financement : somme totale à financer, montant de l’apport personnel, le taux d’intérêts, etc.

Par ailleurs, le délai généralement fixé est de deux mois pour permettre à l’acquéreur d’effectuer les démarches nécessaires auprès des banques pour obtenir son prêt. L’acquéreur peut justifier la non-réalisation de cette clause si sa demande de prêt est rejetée en présentant au moins deux refus de deux établissements de crédit différents.

Les autres conditions suspensives courantes

Nombreuses sont les conditions suspensives qui peuvent être mentionnées dans un avant-contrat. Vous trouverez ci-dessous les conditions suspensives les plus courantes : 

– La réalisation d’une vente immobilière : si l’acquéreur doit finaliser une vente en cours pour pouvoir financer la nouvelle acquisition, l’avant-contrat doit mentionner cette clause. Il est conseillé de prévoir un délai confortable pour pouvoir réaliser cette condition. 

– L’absence de servitude : une servitude correspond au droit d’usage dont dispose un tiers sur un bien immobilier. Les servitudes peuvent être publiques (radioélectriques) ou privées comme le droit de passage d’un voisin pour accéder à son propre terrain. 

– L’absence de préemption : le droit de préemption protège les locataires en cas de vente du bien qu’ils occupent. Ils sont donc prioritaires et peuvent substituer à l’acquéreur et acheter le bien dans lequel ils résident. Le droit de préemption est applicable s’il s’agit d’un logement en fin de bail ou libre de tout occupant. Un congé pour vendre est alors délivré 6 mois avant la fin du bail. Les communes ou les collectivités locales peuvent également préempter des biens pour des projets d’intérêt général. 

– L’obtention d’une autorisation administrative : l’acquéreur peut mentionner cette condition suspensive dans l’avant-contrat lorsqu’il s’agit d’un permis de construire ou de démolir.

 – L’obtention d’une autorisation du syndicat de copropriété : si le bien appartient à une copropriété, il est possible qu’une autorisation du syndicat de copropriété soit nécessaire pour la réalisation du projet de l’acquéreur. 

 

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