obligations dun vendeur pour vendre son bien immobilier
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Loi Carrez définition et calcul

Dans le cadre d’une vente immobilière, il est obligatoire d’informer l’acquéreur sur la superficie privative du bien dans un immeuble en copropriété. Cet élément est également essentiel afin de définir le prix de vente. Cette loi est en vigueur depuis le 18 décembre 1996 et concerne les logements en copropriété, d’au moins 8m² et de plus d’1,80m de hauteur sous-plafond.

Définition : 

Cette réglementation a été rédigée par le député Gilles Carrez et protège les acquéreurs pour tout achat d’un lot ou d’une fraction de lot en copropriété. Il s’agit de la surface privative et réellement habitable. De plus, cette mention est obligatoire et doit figurer sur le compromis ou la promesse de vente ainsi que sur l’acte authentique. Celle-ci servira de référence en cas de litige si la surface indiquée ne correspond pas à la surface réelle.

La loi Carrez consiste à déterminer de manière très précise la surface privative d’un bien vendu en copropriété en excluant certains éléments que nous découvrirons dans la partie « calcul ».

Ceci dit, la loi Carrez s’applique pour les appartements, les locaux commerciaux ou professionnels et les maisons en copropriété. Les maisons individuelles et les biens vendus en VEFA (vente en état futur d’achèvement) ne sont pas concernés par cette législation.

La surface Carrez doit obligatoirement figurer sur les compromis de vente, les promesses unilatérales de vente et d’achat, les contrats de location-accession et de location-vente ainsi que les ventes en viager.

Calcul :

La superficie en loi Carrez d’un logement au sein d’une copropriété correspond à la superficie de plancher construite d’une hauteur minimum de 1.80m. Les lots (ou fraction) ayant une surface inférieure à 8m² ne sont pas tenus en compte, sauf s’ils font partie intégrante du bien.

Voici les éléments à ne pas inclure dans le calcul : 

– les murs, les cloisons, les marches, les gaines, les cages d’escaliers, les embrasures de fenêtres et de portes ;

– les caves, les jardins, les garages, les places de parking et les boxes ;

– les terrasses, les balcons, les loggias et les vérandas.

Pour calculer la surface loi Carrez, il faut réaliser le métrage de chaque pièce en respectant les dimensions exigées. Exemple : en mesurant une pièce de 5m x 3m, nous obtenons 15m² de surface. Attention aux pièces mansardées et aux placards.

Ce calcul peut s’avérer ardu et demande énormément de rigueur et une méthodologie bien précise en se référant à des textes de loi complexes. C’est pour cela que nous vous recommandons de faire appel à un géomètre-diagnostiqueur certifié afin d’obtenir un résultat identique à la réalité et éviter ainsi toute erreur de calcul qui sera sanctionnée.

 

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Sanctions en cas d’erreur de calcul

La loi impose au vendeur de calculer la surface privative conformément à la loi Carrez mais également de l’annexer au compromis ou à la promesse de vente et l’inscrire dans l’acte de vente.

En cas d’absence de cette notion, l’acquéreur a le droit de demander la nullité de la vente et dispose d’un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte authentique. Dans les faits, ce type de litige est inaccoutumé car le notaire vérifie toujours si tous les documents obligatoires ont été annexés.

En revanche, le cas le plus fréquent est l’erreur sur la surface. En effet, si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle annoncée, l’acquéreur peut réclamer une diminution du prix de vente pendant un an. Il récupère donc une somme proportionnelle aux mètres carrés manquants. Les frais de notaire sont aussi recalculés en se basant sur ce nouveau prix. Dans le cas inverse, si la superficie réelle est supérieure, le vendeur ne dispose d’aucun recours.

Finalement, on retient que sans encadrement, chaque vendeur pourrait décider du mesurage qui lui convient. Afin d’éviter les mauvaises surprises, il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel pour une superficie en loi Carrez nette et précise.

 

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