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Promesse ou compromis de vente : Quel avant-contrat choisir ?

Dans le cadre de la vente d’un bien, le compromis et la promesse de vente sont deux avant-contrats qui sont signés avant la réitération par acte authentique chez le notaire. Les conditions de la vente sont déterminées et inscrites sur ces deux contrats de vente. Vous avez donc le choix entre la promesse et le compromis de vente.

La promesse de vente ou la promesse « unilatérale » de vente permet au vendeur de réserver le bien de façon exclusive à un seul acquéreur à un prix déterminé et une durée limitée. La promesse de vente est généralement rédigée par le notaire et signée par les deux parties. En revanche, le compromis de vente ou « promesse synallagmatique » de vente engage réciproquement le vendeur et l’acquéreur sous réserve du délai de rétractation et de réalisation des conditions suspensives. Cet acte peut être rédigé et signé sous seing privé.

 

Les points communs entre la promesse et le compromis de vente

Le compromis et la promesse de vente fixent les modalités ainsi que les conditions pour lesquelles le vendeur et l’acheteur se sont mis d’accord. Les deux avant-contrats comportent des différences, mais également des similarités.

Les éléments nécessaires à la signature de ces deux contrats sont identiques, à savoir : les états-civils des deux parties, les documents relatifs au bien (documents loi ALUR pour un bien en copropriété), les diagnostics obligatoires, le prix de vente, les conditions de financement, les conditions de rétractation, le montant du dépôt de garantie et son détenteur et enfin la date de signature de l’acte authentique.

Qu’il s’agisse d’un compromis ou d’une promesse de vente, l’acquéreur verse au vendeur un montant compris entre 5% et 10% du prix de vente en guise de garantie. Seule l’appellation diffère. En effet, dans le cadre d’un compromis de vente, cette somme est appelée « dépôt de garantie » ou « acompte », ce qui correspond à « l’indemnité d’immobilisation » pour la promesse de vente. Les conséquences sont identiques pour les deux avant-contrats : le dépôt de garantie est restitué à l’acquéreur si la vente aboutit ou si son prêt immobilier est refusé. Cet acompte est conservé par le vendeur si l’acquéreur se rétracte après le délai de rétractation légal.
Conformément à la loi Macron 2015, l’acquéreur a le droit de se rétracter de la vente, et ce, 10 jours à compter du lendemain de la signature du compromis ou la promesse de vente. L’acquéreur pourra alors récupérer le dépôt de garantie versé au vendeur si ce délai n’est pas dépassé.

Le vendeur et l’acquéreur décident également des clauses suspensives à insérer dans le compromis ou dans la promesse de vente. La clause suspensive la plus usuelle est celle de l’obtention du prêt bancaire.

Quel que soit l’avant-contrat, le vendeur ne peut pas se dégager de la vente et l’acquéreur a le droit de le poursuivre en justice s’il refuse.

À l’issue de la conclusion de l’avant-contrat, un délai d’au moins 3 mois s’écoule avant la signature de l’acte définitif chez le notaire. Ce délai est justifié par plusieurs facteurs : le délai de rétractation, la réalisation des conditions suspensives et la constitution du dossier.

 

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Les différences entre le compromis et la promesse de vente

La véritable différence entre le compromis de vente et la promesse de vente réside dans l’engagement des parties. En effet, dans la promesse de vente, c’est le vendeur qui s’engage à vendre à l’acquéreur le bien aux conditions prévues. Pendant la durée qui a été déterminée dans cet acte juridique, le vendeur ne pourra donc pas céder le bien à un tiers acquéreur. En revanche, dès la signature du compromis de vente, le vendeur et l’acquéreur sont engagés tous les deux à conclure la transaction selon les conditions prévues.

Concernant les formalités de signature, il n’existe aucune obligation de signer la promesse de vente chez le notaire. Si c’est le cas, la promesse de vente vaut « acte authentique ». Le compromis de vente est généralement signé sous seing privé et parfois même à distance grâce à la signature électronique. Il aura aussi la même valeur légale qu’un compromis de vente signé chez le notaire. Quant à la promesse de vente, celle-ci doit être enregistrée auprès des services des impôts sous 10 jours.

Généralement, en confiant la rédaction de cet acte à un notaire, c’est lui qui décide du type de l’avant-contrat pour la vente. Vous pouvez tout de même choisir de réaliser la vente sous seing-privé (entre particuliers). Néanmoins, la rédaction de ce type de contrat nécessite certaines connaissances juridiques à ne pas négliger pour ne pas entraîner la nullité de la vente.

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