Quelle est la différence entre
une promesse et un compromis de vente ?

Pour marquer l’engagement du vendeur et de l’acquéreur dans la vente, ils signent un avant-contrat avant l’acte définitif. Celui-ci intervient une fois que les deux parties ont décidé des conditions de la vente. Le vendeur et l’acquéreur ont le choix entre le compromis et la promesse de vente. Ces deux avant-contrats présentent des modalités différentes.

Définition de la promesse de vente

La promesse de vente ou la promesse « unilatérale » de vente permet au vendeur de réserver le bien de façon exclusive à un seul acquéreur à un prix déterminé et une durée limitée. La promesse de vente est rédigée par le notaire et signée par les deux parties.

Définition du compromis de vente

Le compromis de vente ou « promesse synallagmatique » de vente engage réciproquement le vendeur et l’acquéreur sous réserve du délai de rétractation et de réalisation des conditions suspensives. Cet acte peut être rédigé et signé sous seing privé.

Les différences entre le compromis et la promesse de vente :

– L’engagement des parties

La véritable différence entre le compromis de vente et la promesse de vente réside dans l’engagement des parties. En effet, dans la promesse de vente c’est le vendeur qui s’engage à vendre à l’acquéreur le bien aux conditions prévues. Pendant la durée qui a été déterminée dans cet acte juridique (2 à 3 mois généralement), le vendeur ne pourra pas donc pas céder le bien à un tiers acquéreur.

En revanche, dès la signature du compromis de vente, le vendeur et l’acquéreur sont engagés tous les deux à conclure la transaction selon les conditions déterminées au préalable. Ce contrat synallagmatique les engage définitivement sous réserve du délai de rétractation et de réalisation des conditions suspensives.

– Les formalités de signature

Il n’existe aucune obligation de signer la promesse de vente chez le notaire. Si c’est le cas, la promesse de vente vaut acte authentique. Le vendeur et l’acquéreur doivent alors se présenter chez le notaire pour la signature. La promesse de vente doit être enregistrée auprès des services des impôts sous 10 jours. Cependant, il est possible de signer ce contrat sous seing privé mais il est fortement conseillé de faire appel à un notaire pour éviter tout risque de nullité.

Le compromis de vente est généralement signé sous seing privé et parfois même à distance grâce à la signature électronique. Il est donc conclu sans l’intermédiaire d’un notaire mais sa rédaction nécessite tout de même des connaissances juridiques. Ceci dit, il a la même valeur légale qu’un compromis de vente signé chez le notaire. Nul besoin de l’enregistrer auprès des services fiscaux.

– Les indemnités 

La promesse de vente n’engage que le vendeur qui décide de réserver exclusivement son bien à un seul acquéreur pendant une durée déterminée. En contrepartie, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation du bien au vendeur. Celle-ci correspond généralement à 10% du prix de vente hors frais de notaire. Cette somme est conservée par le vendeur si l’acquéreur se rétracte de la vente. Si la transaction aboutit, l’indemnité d’immobilisation du bien est déduite du montant total que l’acquéreur doit régler.

À l’opposé, le compromis de vente n’oblige pas l’acquéreur à verser une indemnité. Toutefois, au moment de la signature du compromis de vente, il est d’usage que l’acquéreur verse un acompte d’une somme d’environ 5% à 10% du prix de vente. Ce dépôt de garantie sera déduit du prix total lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Les points communs entre le compromis et la promesse de vente :

– Le délai de validité 

À l’issue de la conclusion de l’avant-contrat, un délai d’au moins 3 mois s’écoule avant la signature de l’acte définitif chez le notaire. Ce délai est justifié par plusieurs facteurs : le délai de rétractation, la réalisation des conditions suspensives et la constitution du dossier par le notaire. Cette date butoir a pour objectif de limiter « l’engagement » dans le temps. Par ailleurs, cette durée de validité porte sur les conditions suspensives telles que l’obtention d’un prêt bancaire par l’acquéreur.

– Le délai de rétractation

Dans le cadre d’une vente, le vendeur et l’acquéreur restent libre de se rétracter après la signature de l’avant-contrat. Ils disposent d’un délai de rétractation légal de 10 jours dès la signature du compromis ou de la promesse de vente. Les 10 jours sont décomptés à partir du lendemain de la réception de l’avant-contrat signé par les deux parties. Ce délai de rétractation est obligatoire mais valable que pour les acquéreurs.

Promesse et compromis de vente : les conditions suspensives

Les conditions suspensives sont évoquées sur l’avant-contrat. Selon l’article 1304 du Code civil, la condition suspensive peut annuler un contrat tant qu’elle dépend d’un événement futur et incertain. L’obtention d’un prêt bancaire ou d’un permis de construire peuvent retarder la signature de l’acte authentique. Un délai est fixé pour que l’acquéreur puisse honorer ses obligations.

Promesse et compromis de vente : rétractation

Le droit de rétractation autorise à l’acquéreur de renoncer à la vente 10 jours après la signature de la promesse ou du compromis de vente. Quand il s’agit d’une promesse de vente, le vendeur conserve l’indemnité versée par l’acquéreur. Dans le cadre d’un compromis de vente, le vendeur a également la possibilité de poursuivre l’acquéreur en justice pour l’exécution forcée de la vente, il obtiendra ainsi des dommages-intérêts. L’acquéreur ne récupère pas l’acompte versé au vendeur lors de la signature du compromis de vente.

Le vendeur quant à lui, ne dispose pas du droit de rétractation de la vente, il ne bénéficie pas du délai de 10 jours après la signature. En effet, il s’agit d’un engagement définitif qui l’oblige à vendre le bien à l’acquéreur concerné. Dans un premier temps, l’annulation du compromis de vente peut se faire à l’amiable. Une rétractation par la voie judiciaire est également possible.